Cuando se ha tomado la decisión de vender un bien inmueble, regularmente surgen en los propietarios una serie de inquietudes al considerar llevar a cabo esta determinación, sobre todo cuando no se tiene una visión clara del proceso por el que se habrá de transitar para lograr este fin.
No está por demás mencionar que en muchas ocasiones este tipo de decisiones pueden ser razonablemente llevaderas cuando no existe otro tipo de circunstancias que impliquen resolver este proceso necesariamente durante un determinado lapso. Es decir, hay condiciones para vender un bien inmueble en el tiempo que sea necesario, teniendo oportunidad para recibir ofertas y contar con la ventaja inclusive, para seleccionar a los mejores postores de nuestra oferta o bien, entablar ciertas bases que nos permitan negociar con diferentes posturas que nos conlleven a alcanzar un mejor precio para realizar la operación.
En otros casos, las condiciones no resultan ser tan simples, se presentan ocasiones en que las familias requieren vender un bien inmueble a raíz de que se ha presentado una situación con suficiente relevancia que los orilla a tomar la decisión de poner en venta sus propiedades.
¿Ante qué situaciones nos enfrentamos? …
Como hemos mencionado, muchas veces nos enfrentamos a situaciones que regularmente vienen acompañadas de una especial premura, con el objetivo fundamental de allegarse de los recursos económicos para resolver algún tipo se situación que esté impulsando a la familia a deshacerse de sus bienes; en el mejor de los casos nos podemos encontrar con decisiones de cambio de vida. Es decir, que la familia ha decidido cambiar su lugar de residencia persiguiendo un objetivo muy particular. Pero en otros casos menos afortunados, nos encontramos con situaciones de gravedad que están afectando a la economía familiar severamente y que, con tal motivo se vuelve necesario tomar la decisión de vender un bien inmueble como un recurso emergente, como una forma de apoyo financiero y sin posibilidad de evitarlo.
¿Qué tipo de documentación debemos integrar? …
Cualquiera que se sea el caso, para lograr un proceso ágil y fluido de venta de un inmueble, ya sea una casa, un departamento o un terreno, lo primero que debemos considerar es contar con toda la documentación actualizada de la propiedad que queremos poner en venta. Esto siempre será el punto de partida antes de iniciar el proceso o establecer compromisos de compraventa del inmueble. Además al contar con la documentación completa y actualizada, nos permitirá determinar con mayor precisión el valor de venta que se puede esperar de dicha propiedad.
Una vez abordando un proceso compraventa de un bien inmueble, regularmente la tarea es enfocarse en acopiar la documentación básica de la propiedad, regularmente es necesario para comenzar la oferta tres conceptos a cubrir. El primero y más importante es el “Titulo de la Propiedad” o “Escritura Pública”, que en el caso de México, invariablemente deberá estar inscrito en el Registro Público de Propiedad.
El segundo aspecto que habrá que resolver radica en presentar un compendio con los recibos de pago del inmueble tanto de los servicios básicos como de sus respectivos impuestos; por lo menos de los últimos cinco años.
Finalmente, como tercer punto a cubrir en la documentación es contar con un “Certificado de NO Gravamen”, con este último documento se demuestra que la propiedad no cuenta con adeudo por concepto de hipotecas y que cualquier otro mecanismo de financiamiento hipotecario que pudiera haber sucedido en el pasado y si así fuera el el caso, es evidencia que dicho gravamen ha quedado saldado correctamente y en su totalidad. Es decir, el bien inmueble no cuenta con adeudos pendientes o remanentes del pasado.
Disponer de documentación complementaria …
Como parte de la documentación básica para realizar un proceso para vender un bien inmueble, también es necesario adicionar al expediente copias las identificaciones del propietario o en su caso, una “carta de poder notarial” para quien esté representando el proceso de compraventa. Del mismo modo, naturalmente será necesario contar con un “Contrato de Compra – Venta” en donde se establezcan con toda claridad los términos, condiciones y etapas del proceso entre el vendedor (propietario) y el comprador (nuevo propietario) del inmueble.
No está por demás mencionar que, si la operación de compraventa se tratara de un inmueble en condominio o un departamento, entonces habrá que sumar al expediente el “Reglamento de Condominio” y una “Carta o Constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento expedida y firmada por el administrador del condominio en cuestión.
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Para iniciar el Proceso Inmobiliario …
Al contar con un expediente completo y actualizado del inmueble en venta, cualquier proceso de promoción en los diferentes medios de publicación para ofertar en el mercado inmobiliario, sin lugar a duda será muy simple, ágil y sobre todo muy eficiente.
La otra parte que también habrá que tomar en cuenta es el precio del inmueble; por supuesto que nunca está por demás contar con un “Avalúo de la Propiedad” respaldado por una firma con la autorización y capacidades para respaldarlo. Con este documento tendremos una posición mucho precisa sobre el valor real de inmueble y en contraste con otras ofertas presente en el mercado podremos establecer un criterio para determinar un punto de equidad entre el valor del inmueble y el valor que se espera recibir al final de realizar la operación de compraventa.
Este es un buen punto de partida para poder acelerar o mantener competitivo el proceso de compraventa del bien inmueble; sin perder de vista que un precio alto o fuera de mercado implicará un mayor tiempo de oferta en el mercado con la posibilidad de que no se coloque – venda – el bien y en contra parte, un valor de la propiedad abajo del mercado, propiciará mayores probabilidades de oferta; abriendo mayores posibilidades de postores y por tanto, acelerando la operación de venta.
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